万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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