文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(campus是什么意思 campus是国誉吗fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xcampus是什么意思 campus是国誉吗iāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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