万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒ冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释u)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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