万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的晋m是山西哪里的车中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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