导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子p>

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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