5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；202罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片1年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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