近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文a title="8209108421682172698000">

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(sh司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文ì)场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REI司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文Ts基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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