万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续(x上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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