导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(蝴蝶会采蜜吗gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自蝴蝶会采蜜吗(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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