近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù唐山大地震和汶川大地震哪个严重)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活唐山大地震和汶川大地震哪个严重动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上唐山大地震和汶川大地震哪个严重是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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