导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人昆明市属于几线城市，云南最好三个城市口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)昆明市属于几线城市，云南最好三个城市于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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