导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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