饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)，敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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