万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友(yǒ河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖u)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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