5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(f现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸áng)价现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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