文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中当年非典为什么神秘结束了国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu当年非典为什么神秘结束了)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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