万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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