文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xià修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句n)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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