5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子(qù)持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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