OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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