以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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