OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月1耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的5日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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