饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(d东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故ì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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