OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pá十公分有多长 10厘米就是10公分吗n)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(十公分有多长 10厘米就是10公分吗kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从十公分有多长 10厘米就是10公分吗意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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