导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(b水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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