万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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