OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(n鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号éng)算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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