万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(w耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗àn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功(gō耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗ng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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