文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōn猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方g)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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