近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(f开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑ēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xī开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑n)选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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