5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包教师一年的工作日有多少天，一年有多少周括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4教师一年的工作日有多少天，一年有多少周月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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