导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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