万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

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　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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