万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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