近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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