导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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