OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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