万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)分压公式是什么，分压公式是什么意思，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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