文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xi胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸ān)行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸