饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的(d2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米e)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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