“现在的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过(guò)去十年的系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投(tóu)资(zī)者的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房地产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是(shì)行业内(nèi)的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成(chéng)本是(shì)否也(yě)是业(yè)内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此(猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷(dài)比例(lì)都维(wéi)持(chí)在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到(dào)机会来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复苏速度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的(de)实(shí)际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流(liú)通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持(chí)有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集(jí)中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉(chén)寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表现最好的(de)是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛(sài)道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐(lài)，不过这(zhè)类标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能(néng)做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能(néng)在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种