饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务(w30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗ù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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