万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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