文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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