5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hón三件套是哪三件g)利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(三件套是哪三件shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)三件套是哪三件要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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