万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(y虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么ú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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