万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(z生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写hōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(c生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写hū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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