5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服苏三起解的故事，苏三起解的故事简介务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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