5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(y迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子ú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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