导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟ng>（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(li一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟àng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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